지분적립형 분양 주택 내용 정리 - (공공 분양, 임대 후 분양 방식)

안녕하세요

 

아마추리 입니다.

오늘은 어제 8.4 부동산 대책에 대해서 포스팅을 했었는데 이번 대책에서 처음 등장한 공급 방법인 

지분적립형 분양 주택에 대해서 조금 더 자세하게 포스팅을 하도록 하겠습니다.

---

기존 링크

https://limhm0220.tistory.com/26

8.4 부동산 대책 내용 정리 (원본 포함)- 서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안

https://limhm0220.tistory.com/25

주택 임대차 보호법 (임대차 3법) 내용 - 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제

https://limhm0220.tistory.com/24

7.10 부동산 대책 정리 - 다주택자 세율, 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 , 부동산 대출, 전

https://limhm0220.tistory.com/23

6.17 부동산 대책 2편 - 재건축, 재개발, 안전진단 정비 사업, 법인 투기 수요 관련

https://limhm0220.tistory.com/22

6.17 부동산 대책 내용 정리 (대책 원본 포함)- 1편 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지 거래 허��

---

지분적립형 분양 주택 이란?

단어 그대로의 의미로 받아들이면 편할 것 같은데요.

말 그대로 장기간 (최대 30년) 동안 지분을 조금씩 취득하는 식으로 해서 내 집 마련을 하는 분양 방식입니다.

초기에 필요한 자금 부담이 적지만 일부의 돈 만으로 내 집 마련을 할 수 있기 때문에 장점이 있습니다.

---

지분적립형 분양 주택 중류

 

방식은 크게 두 가지로 공공 분양 방식과 임대 후 분양 방식이 있습니다.

두 방식의 가장 큰 차이는 임대 보증금과 월세 금액의 차이, 그리고 지분을 취득하는 시기의 차이가 있습니다.

공공 분양의 경우 처음 분양을 받은 이후부터 지속적으로 지분을 취득해 나가는 방식으로 20년, 30년으로 선택이 가능합니다.

임대 후 분양의 경우 처음 8년은 sh공사에 임대 세입자처럼 들어가서 임대료를 8년 동안 낸 이후부터 최대 22년 동안 지분을 부분적으로 취득하는 구조입니다.

구체적으로 예시를 들어보면 마곡 9단지에 분양가 5억 원짜리 아파트를 지분적립형 분양 주택으로 받았을 경우 초기에 분양가의 25%인 1억 2500만 원을 내고 지분의 일부를 취득합니다. 

그 이후 방식 (공공분양, 임대 후 분양) 방식에 따라서 추가 지분을 획득할 시기를 고르는데 

공공분양의 경우 임대 보증금으로 1억 원 정도를 내고(추후 공제받고 돌려받는 보증금) 은행이자 수준의 임대료(월 14만 원 수준)를 내고 사는 구조입니다.

공공 분양은 이후 4년마다 지분의 15% 정도를 내면서 20년이 지났을 땐 모든 지분을 취득하고 온전히 내 집이 되는 구조입니다. (비율은 몇 년을 선택하냐에 따라 차이가 있습니다.)

임대 후 분양을 선택했을 경우에도 마찬가지로 초기에 1억 2500만 원을 주는 것은 동일한 반면 8년 동안은 지분을 얻는 것 없이 임대 세입자처럼 거주를 하는 것입니다. 대신 임대 보증금이 5천만 원 수준으로 절반 수준인 반면 임대료는 31만 원 정도로 높아집니다. 

8년 동안은 임대료를 내면서 서주하고 그 이후는 4년에 한 번씩 지분만큼의 돈을 지불해 최종적으로 모든 지분을 취득하는 구조입니다.

 

---

 

지분적립형 분양 주택 신청 조건

아직 신청 조건과 지역에 대해서는 명확하게 정해지진 않았고 실제로 공급이 될 때까지는 적어도 몇 년은 소유되기 때문에 바뀔 수 있지만 현재까지 나온 버전으로는 이전 글에서 언급했던 8.4 부동산 공급 대책을 통해 새로 공급되는 지역의 부동산 중 일부는 이 형태로 공급하는 계획이 있습니다.

또한 공급은 가점제가 아닌 추첨제로 이는 2030 세대가 가점제로 분양을 할 경우 대부분 점수가 낮아 당첨을 못 받기 때문에 추첨제로 한 방식입니다.

특별공급이 70%, 일반공급이 30% 인 것도 2030 세대를 배려한 비율로 신혼부부, 생애최초 주택 마련자들이 조금 더 혜택을 받을 수 있도록 하고 있습니다. 
사실 8.4 부동산 대책 자체가 2030 세대가 영 끌을 통해 무리하게 부동산을 구입하는 패닉 바잉이 심해져서 마련된 대책이기 때문에 4050 세대는 부당하다고 느낄 수 있을 정도로 2030 세대에게 초점이 맞추어져 있는 방식이라고 생각하면 될 것 같습니다.
(아직 제도 도입 초기이기 때문에 바뀔 수 있는 여지는 많다고 봅니다.)

 

제도의 실효성?

 

이 제도의 실효성은 아직 명확하게 이야기하기 어렵습니다.

위의 표를 보는 것처럼 두 방식을 비교했을 때 대출을 받아서 집을 마련하는 것과 실제적으로 얼마나 큰 차이가 있냐는 문제가 있습니다.

당장 월 부담금 자체도 보시는 것처럼 큰 차이가 없거든요.

그리고 많은 사람들이 궁금해하시는 것처럼 집을 정해진 기간 동안 살지 않고 매도했을 시에도 주담대를 통해 집을 구했을 때 더 이익이라고 볼 수 있는 게

만약 집 값이 상승했을 경우 매도했을 때 그 시점에서 해당 주택에 대해서 sh 공사와 개인의 지분 비율에 따라 금액을 나눠서 가지는 구조이기 때문입니다.

만약 5억으로 분양을 받은 주택이 지분을 50% 정도 취득했던 시점에서 개인이 10억에 매도할 경우 이익액 5억에 대해서 5:5 비율로 가져가기 때문입니다.

그렇기 때문에 물론 미래는 알 수 없지만 지속적으로 부동산 값이 상승한다는 가정과 내가 주택담보 대출을 받을 수 있다는 가정이 있는 경우 + 청약 가점이 높아 일반 분양 주택의 특공을 노릴 수 있을 경우 이 방식은 추천하지 않습니다.

 

물론 미래는 알 수 없기 때문에 집 값이 장기적으로 하락해 분양가보다 낮아질 경우는 손해에 대한 부분도 지분 비율에 따라 나누기 때문에 좋겠지만 몇십 년 동안의 부동산 시장 상황으로 봤을 땐 현실적이지 않습니다.

 

제가 생각했을 때 지분적립형 분양 주택의 최고 수혜자는 청약 가점이 낮으면서 신규 아파트 분양을 원하는 2030 세대가 추첨을 통해 분양을 받을 경우이지 않을까 싶습니다.!

 

또한 이전 글에서 이야기한 것처럼 요즘은 아파트도 브랜드를 보기 때문에 sh 공사가 해당 분양 방식으로 짓는 주택 브랜드를 연리지 홈이란 걸로 지었는데 사람들이 이 브랜드의 가치를 기존에 민간 건설사 브랜드만큼 프리미엄을 붙여줄지도 고려해야 합니다.

(정말 안 좋은 사회 현상이지만 자칫 잘못하면 같은 지역 내 차별이 있을 수도 있겠다는 걱정도 듭니다.)