6.17 부동산 대책 내용 정리 (대책 원본 포함)- 1편 조정 대상 지역, 투기 과열 지구, 토지 거래 허가 구역, 주택 담보 대출 및 전세 자금 대출 규제 강화 , 보금자리론

안녕하세요

아마추리입니다.
최근 글쓰기를 멈추고 혼자만의 시간을 보내며 많은 생각을 했습니다.

처음 시작할때는 취미로 시작했던 일들이 어느 순간 숙제가 되고 어떤 결과를 봐야 한다는 압박감을 느꼈습니다. 
부동산이나 제태크에 대해서 공부하고 관련 글을 쓰는 것이 몇 안 되는 취미이자 즐거움이었지만 점차 압박감을 느끼는 것을 보며 당장 매일매일 글을 쓰면서 구독자와 조회수를 늘게 만드는 것도 중요하지만 저 자체가 다시 글을 쓰는 것이 즐거움이 될 때 글을 써야겠다는 생각헀습니다.

그렇게 마지막 글을 쓴 뒤 약간의 시간이 지난 지금 다시 글을 써보려고 합니다.
아직도 마음속에 조금 부담은 있지만 예전과 달라진 점이 있다면 꾸준히 글을 써야한다는 압박감은 덜해졌습니다.

어떠한 결과나 보이는 피드백이 없더라도 글 쓰는 것 자체로 생각을 적어내고 즐거움이 된다면 그것으로 충분하다고 생각합니다.

그럼 잡설은 줄이고 부동산 이야기를 해보겠습니다.
이미 시간이 꽤 지났지만 그래도 흐름이 중요하다고 생각해 
저번달 전 국민을 멘붕에 빠뜨렸던 6.17 부동산 대책에 대해서 이야기하겠습니다.

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부동산 대책

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8.4 부동산 대책 내용 정리 (원본 포함)- 서울권역 등 수도권 주택 공급 확대 방안

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주택 임대차 보호법 (임대차 3법) 내용 - 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권제

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7.10 부동산 대책 정리 - 다주택자 세율, 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급 , 부동산 대출, 전

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기존 부동산 정책 방향

6.17 부동산 대책을 내기 이전부터 정부가 꾸준히 가지고 가는 방향은 ‘부동산 집값을 잡겠다’였습니다.

이를 위한 방향성으로 투기가 일어나는 지역을 대상으로 규제 지역을 단계별로 설정하고 다주택자 종합 부동산세를 늘리거나 고가의 아파트를 구매할 때는 주택담보대출의 비율을 조정하는 정책들을 냈습니다.

 
실거주용 주택이 아닌 투기용 주택을 대출을 내서 구매하도록 하지 않겠다는 의지였고 단순히 집값이 올라가는 문제 이외에도 대출이 집 값의 대부분을 차지하는 깡통주택들이 많아져 전월세 거주민들이 피해를 보는 것을 최소화하려는 정책이었습니다.

하지만 이런 정책 방향성이 있음에도 불구하고 집값은 떨어지기는커녕 투기를 벗어난 지역을 중심으로 무섭게 올라가기 시작했습니다.

이런 상승세에 한 몫 한 것은 다주택자 중에서도 갭 투자자나 법인 임대 사업자 등이라고 정부는 판단을 했습니다.

실거주를 원하는 사람의 경우 기존에 서울 대부분 지역은 이미 매매가가 뛰어서 근교 경기도 지방을 봐야 하는 상황이었는데 풍선효과로 수원이나 인천 등 근교도 부동산 값이 오르니 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되어버렸습니다.

또한 올해 초 발생한 코로나로 인해 경제가 위축되고 미국에서 금리를 낮추면서 통화량을 늘리려는 정책을 펼침에 따라 우리나라에서도 금리를 낮춰서 국민들의 부담을 낮춰주는 움직임을 보였는데 이로 인해 부동산 대출 금리에 대한 부담이 낮아지면서 부동산 값이 올라감에도 불구하고 영 끌을 해서 집을 사야 한다는 움직임이 일어나기 시작했습니다.

6. 17 부동산 대책 이전부터 각종 부동산 대책을 내면서 정부는 부동산 집값을 잡으려고 했지만 오히려 부동산 값이 올라감에 따라 다시한번 투기를 근절하고 실거주자의 내 집 마련을 실현할 수 있는 제도를 낸 것이 6.17 부동산 대책이었습니다.

 

 

6.17 부동산 대책의 취지

이번 6.17 부동산 대책은 투기수요 근절, 실수요자 보호를 핵심으로 삼았습니다.

 

이를 위해 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정, 규제지역의 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화, 재건축 안전진단 조건 강화, 임대사업자의 투자 억제를 위한 규제 강화 등이 있었습니다.

이번에 규제지역이 늘어나면서 서울은 큰변화가 없었지만 서울 근교의 수원과 인천, 안산, 구리 등 지역에 규제가 확대됐습니다.

이로 인해서 가장 크게 피해가 나타난 부분은 대출에 대한 부분이었는데 특히 원래 비규제지역이었던 지역의 경우 분양에 당첨된 사람들이 원래라면 중도금 대출을 꽤 높은 비율로 받을 수 있었는데 갑작스럽게 규제가 되면서 대출 비율이 확 줄어들게 된 것입니다.
(LTV 70-.>40%) 많게는 2~3억 정도 되는 돈을 갑작스럽게 추가로 구해야하는 사람들의 입장에서는 마른하늘의 날벼락같은 규제였습니다.

조정 대상 지역, 투기 과열 지구 지정효과

가장 크게 영향을 받는 부분은 앞에서 이야기한 것처럼 대출입니다.

규제지역이 되면 특별한 경우가 아닌 이상 2 주택 이상의 다주택자는 주택 담보 대출이 금지가 됩니다. 

또한 1주택자의 경우 기존 주택을 2년 (투기과열지구는 1년) 이내 처분을 할 경우 주담대가 가능하고 그 외에는 주담대가 불가능합니다.

주담대를 받아서 주택을 구매할 경우 전입은 6개월이내에 해야 합니다. 

 

즉, 1주택자가 추가로 집을 살 경우는 실 거주를 위한 구매의 경우만 주담대를 인정해주고 이를 증빙하기 위해 기존 주택은 팔고 산 집에 전입을 하라는 이야기입니다.

또한 주담대가 가능하더라도 추가로 확인을 꼭 해야 하는 부분이 몇 프로까지 대출이 가능하냐입니다.
LTV, DTI 등의 비율로 표현을 하는데 따로 대출이자가 없는 경우 주로 LTV만 신경을 쓰면 됩니다. (다만 요즘은 신용대출 및 각종 대출을 영혼까지 끌어당겨서 대출을 받아 집을 구매하시는 분들이 있는데 이럴 경우 DTI나 DSR이 문제가 될 수 있습니다.
*LTV, DTI, DSR에 대한 설명은 아래 링크를 참고해주세요

https://limhm0220.tistory.com/15

조정 대상 지역의 경우 LTV는 9억 이하 50%, 9억 초과 30%, DTI는 50% 
투기과열지구는 9억이하 40% 9억초과 20%, 15억 촉과는 0%, DTI는 40%입니다. 

 

일반 서민들에게 사실상 제일 큰 문제는 LTV였는데요. 아무리 금리가 낮아지고 대출이자가 싸졌다고 하더라고 LTV 자체가 낮아져 버리니 서울에 일반 아파트가 대부분 6억 이상인데 적어도 3억 이상의 현금을 들고 있어야 집을 사야 한다는 이야기가 되는 거니까요..
취업을 하는 나이가 아무리 빠르다고 하더라도 20대 중반에서 30대 초반인데 열심히 돈을 모은다고 해도 결혼 적령기에는 저 금액을 모아서 집을 사서 결혼생활을 하는 것은 정말 혼자 힘으로는 불가능하다는 생각이 듭니다.

주요 개발호재 지역 토지거래 허가구역 지정

 

송파, 강남구 내 개발호재가 있는 지역에 투기가 발생할 수 있다는 우려를 감안해 해당 지역에서 부동산 거래를 할 경우 해당 구청의 구청장 허가 및 허가를 받아서 부동산을 구매할 경우 2년 실거주를 하는 것이 필요하게 됐습니다.
허가 대상 부동산은 주거용 부동산의 경우 18제곱미터, 상업용은 20제곱미터 이상일 경우 해당합니다.
7월 기준으로 매매건수는 작년 대비 93% 정도가 감소됐다고 하는데 아직까지 허가가 되지 않는 경우는 없다고 합니다.

자금 조달 계획서 관련

자금 조달 계획서는 지난번 규제를 통해 나온 제도로 부동산 구매를 위한 자금을 어디서 마련했는지를 보기 위한 수단입니다.

부모 자식 간의 불법, 편법 증여를 막고 이상 거래를 조사하기 위한 수단입니다.
기존에는 3억 원 이상 주택을 거래할 경우로 제한되어 있었지만 이번 규제를 통해서 규제지역 내에 모든 부동산 거래에 대해서 자금 조달 계획서를 제출하게 됐습니다.

일반적인 서민의 경우 부동산을 구매할 때 본인의 자기 자본이나 대출을 주로 이용하는 경우가 많을 텐데 그럴 경우 큰 문제가 되지 않지만 가족에게 돈을 받아서 부동산을 구매하는 경우 증여세를 추가로 납부해야 할 수 있습니다.

주택 담보 대출 및 전세 자금 대출 규제 강화

규제 지역 전세 자금 대출, 주택 담보 대출 한도 및 전입, 실거주 규제 관련은 위에 내용 참고

전세 자금 대출 및 보금자리론 대출 규제

 

보금자리론은 몇 가지 조건이 충족될 경우 부동산 가격의 최대 70% 정도를 대출받을 수 상품으로 서민들이 내 집 마련을 위해 받을 수 있는 대출 중 현재로써는 가장 좋은 대출이 아닐까 싶습니다. (주변에 집을 구매하시는 분들이 초기에 보금자리론을 많이 사용하시더라고요)
기존에는 이 대출을 받아서 집을 구매했을 때 따로 전입 의무를 부과하지 않았었는데 이번 규제를 통해서 3개월 내 전입 + 1년 이상 실거주 유지 기준이 추가되었습니다.

전세 자금 대출 같은 경우 기존에는 9억 이상 주택 보유자에 대해서 전세 자금 대출 보증을 제한하고 전세 자금 대출을 받고 있는 사람이 9억 원 이상 주택을 구매할 경우만 전세대출을 회수했었습니다.
하지만 이번 규제에서는 그 기준이 3억 이상으로 기준이 낮아져 서울에 대부분 부동산은 해당이 되게 되었습니다.
즉 현재 전세를 살고 있는 사람이 만약 서울에 3억 이상 부동산을 구매할 경우 기존 전세 자금 대출은 회수 대상이 됩니다.
이를 통해 종합해보면 1가구 1 주택, 내 집을 마련하기 위한 대출이나 전세자금 대출은 인정하지만 전세권자를 낀 갭 투자나 내가 실제 거주하는 용도가 아닌 투자용 부동산을 마련하기 위한 대출은 규제를 하겠다는 것입니다.

 

부동산 매매 거래 9편 - LTV, DTI, DSR 확인하기