부동산 계약의 모든 것 - 매매 1편 부동산 실매물 확인 (부동산 어플 종류, 임장 팁, 집 컨디션 확인 사항 등)

안녕하세요

 

아마추리 입니다.

 

오늘부터 부동산 관련 글을 써보려고 합니다.!

 

공인중개사 자격을 취득하고 회사를 다니면서 틈틈히 부동산 공부를 하고 있습니다.

글이 현업 중개사분들처럼 자세하지 않을 수도 있고 간혹 틀린 부분이 있을 수 있는데 그럴때는 댓글로 틀린 부분을 알려주시면 수정하도록 하겠습니다.!

 

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목차

 

앞으로 부동산과 관련된 모든 주제에 대해서 이야기를 하려고 하지만 오늘은 그 중에서도 가장 많은 사람들이 관심을 가지는 부동산 계약 중 매매 부분을 포스팅 하겠습니다.

 

목차는 

 

1. 부동산 매매 전
   - 실매물 확인
   - 임장 & 집 컨디션 체크 시 확인 사항
   - 전용 면적, 공급 면적
   *용적률 & 건폐율
2. 부동산 계약 단계
   - 등기부 등본 확인
   - 권리관계 확인- 계약서 확인 + 특약사항 확인
   - 공과금 확인* 가계약 관련* 부동산 사기 사례 + 부동산 공제증서 (보험증서)
   - 대출제도
3. 부동산 계약 후
   - 소유권 이전 신청
   - 등기 비용 + 공인중개사 비용
   - 세금
   - 전입신고 + 확정일자
   - 연말 정산
   
   

이며, 제가 생각했을 때 아파트와 같은 부동산을 구매하시는 분들이 구매를 결심한 시기부터 계약 완료 후까지를 시간 순서에 따라 차근차근 이야기해보겠습니다.

 

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1. 부동산 매매 전 - 실매물 확인

예전과는 다르게 최근에는 실제로 공인중개사를 찾아가서 매물이나 시세를 보기 전에 어플이나 인터넷 자료를 통해 해당 동네의 대략적인 매물을 확인 할 수 있습니다. 하지만 인터넷에 있는 매물을 보고 연락해서 찾아가게 되면 실제 매물이 인터넷과 다르거나 과거 사진으로 업로드가 되어 있어 현재 집 내부나 외부의 상태가 많이 다를 수 있습니다.

 

실제로 예전에는 교통도 좋고 주변에 학원이나 학교 등이 잘 발달되어 있어서 좋은 입지라고 했던 곳들도 계속되는 정책변화와 상권의 변동 등으로 인해 시시각각으로 컨디션이 달라지곤 합니다. 따라서 실매물 확인 단계에서는 무조건 현재 기준으로 임장(해당 지역에 직접 찾아가서 부동산 상태를 체크하는 모든 행위)을 해야 하고 가능하다면 아파트 관리실이나 주민 혹은 주변 공인중개사를 통해 해당 지역에 미래 계획을 대략이라도 체크해야 합니다.

 

또한 부동산 중개 어플 등을 통해 보여주는 매물들의 경우 실제로는 없는 허위매물인 경우도 있기 떄문에 어플을 통해서는 해당 동네의 대략적인 시세파악 및 부동산 컨디션에 대한 확인 정도만 하시고 너무 신뢰는 하지 않는게 좋습니다.

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*많은 사람들이 사용하는 부동산 어플(개인의 주관적인 의견)

주로 보는 부동산 어플

• 호갱노노 : 해당 부동산이 거래됐던 실거래가 확인 가능 (실제로 거래가 안된 부동산일 경우 시세 확인이 힘듬)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 : 호갱노노처럼 부동산 거래 이력을 바탕으로 실거래가 확인 가능 (과거 사례이기 떄문에 최근 집 가격을 정확하게 보지 못할 수 있음)
• 직방 : 빌라, 원룸, 오피스텔, 아파트 등의 매물들을 볼때 사용 (예전에는 허위매물이 많았지만 요새는 확인 매물들이 늘어나고 있는 추세, 사진은 100% 믿으면 안됨)
• 피터팬 : 부동산 직거래 어플로 허위매물이 제일 많은 편(개인이 올리는 매물이 많아 잘 확인해야함)
• 네이버 부동산 : 네이버에서 운영하는 어플 & 웹사이트로 다양한 상세조건에 맞게 매물들을 볼 수 있음 (여기서 보이는 가격은 공인중개사 올려놓은 호가로 실제 가격과는 차이가 있을 수 있음)

*국토 교통부 실거래가 사이트 링크 ; http://rt.molit.go.kr

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

호갱 노노 &직방 어플

 

피터팬 & 네이버 부동산

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또한 실매물을 확인할 때 주의해야하는 것은 사려고 하는 부동산의 주인이 없거나 하는 이유로 같은 아파트, 빌라의 다른 호수를 보여주는 경우가 있습니다.
같은 라인에 있는 호수라고 해도 채광이나 인테리어 구조가 다른 경우가 있고 방 컨디션도 다른 경우가 많아서 되도록이면 실제 매매하려는 부동산을 보는 게 좋습니다.

*실매물 확인 못해서 낭패본 사례
친구 중에 자취를 처음 하는 친구가 있었습니다. 공인중개사 분의 추천으로 위치가 괜찮은 오피스텔을 알게 되어 실매물을 확인하러 갔는데 공인중개사 분이 집주인이 연락이 안되서 지금 문을 열수가 없다고 해 비어있는 옆방을 보여줬다고합니다. 방 구조나 모든게 만족스러워 계약을 했는데 나중에 계약 완료후 해당 집을 들어가보니 전 거주자분이 헤비 스모커라서 벽지부터 화장실 싱크대까지 담배냄새 및 노랑색으로 색이 찌들어 있었다고 합니다. 

이미 계약서를 작성했고 계약서 내용에는 해당 부분에 대한 내용을 명확하게 넣어 놓지 못해서 울며 겨자 먹기로 청소 업체를 부르고 벽지를 교체했다고 하더라구요.

위와 같은 사례는 어떻게 보면 극단적인 사례일 수 있지만 충분히 발생할 수 있는 상황입니다. 
큰돈이 들어가는 거래인 만큼 자신이 실제 들어가서 살 집에 대한 확인은 필수 입니다.

 

* 집 컨디션을 볼 때 체크해야하는 사항들

• 채광 & 환기 : 호수에 따라 다르며 창이 나있는 방향에 따라 해가 다르게 들어오는데 해가 적절하게 들어오지 않으면 통풍이 잘 안되고 곰팡이가 생길 수 있습니다. 
• 누수 :  가끔식 오래된 아파트에 윗층 배관이 터지거나 하면서 물이 세는 경우 입니다. 화장실이나 주방쪽에서 주로 일어나기 때문에 주변 천장이 울어있거나 벽지가 변색되거나 색이 다른지를 확인해봐야 합니다.
• 곰팡이 : 반지하나 채광이 잘 안되고 누수가 일어나는 곳에서 생길 수 있습니다. 
• 수압 : 요즘 나오는 집의 경우 대부분 수압이 괜찮지만 오래된 빌라, 특히 옥상층에 가까울수록 수압이 낮아 물이 강하게 나오지 않는 경우가 많습니다. 화장실이나 주방에 물을 온수와 냉수 모두 틀어보고 화장실 물을 내려보면서 수압을 체크해봅니다. 또한 마개를 막고 물을 틀어서 모은 뒤 마개를 열어 물을 흘려 보냈을 때 얼마나 잘 내려가나 확인해 봅니다.
• 낮/밤에 주변 상권 및 소음, 치안 정도 확인 : 많은 사람들이 간과하는 부분입니다. 부동산을 구매할 때는 낮과 밤의 컨디션을 함께 체크해야 합니다. 낮에 왔을 때는 좋았는데 밤에는 주변이 너무 어둡거나 사람이 별로 다니지 않아서 치안상 안좋을수도 있고 밤에는 좋았는데 낮에 와서 보니 주변이 공사때문에 시끄러울 수 있는 등 다양한 변수는 존재할 수 있습니다. 
  상권 또한 마찬가지로 밤에만 영업하는 술집이나 유흥가의 경우 낮에는 조용하지만 밤에는 시끄러워서 수면을 방해할 수 있습니다.
• 소음 : 최근에 층간 소음이 많이 이슈가 되고 있는데 윗집과 아래집의 소음을 정확하게 확인 할 수는 없지만 최대한 방음이 잘되는 집을 구하는 것이 좋습니다. 옆집과 본인의 집 사이에 벽을 두들겨보면 가끔 속이 빈것처럼 텅하고 소리가 나는 경우가 있는데 그런 경우 소음이 있을 수 있습니다. (바닥도 마찬가지로 살짝 뛰어봤을때 진동이 느껴지거나 빈듯한 느낌이 들 경우 조심해야 합니다.)
  또한 건축년도를 봤을 때 2005년~2010년 사이에 지어진 집은 소음에 취약할 수 있습니다. (이 시기에 지어진 집은 층간소음 기준이 낮았습니다.)
• 쓰레기 버리는 방법 : 살다보면 되게 중요한 부분입니다. 음식물 쓰레기를 어떻게 처리하는지 일반쓰레기는 언제 어떻게 버리는지 재활용쓰레기 처리는 어떻게 하는지는 미리 확인해두는게 좋습니다.
• 관리비 : 관리비는 생각지 못하게 지출을 늘리게하는 요인입니다. 미리 관리비를 확인하고 관리비 이외에 추가로 나가는 비용이 어떤게 있는지 보통 어느정도 나가는지 확인하는게 필요합니다. (보통 관리비는 관리세대 수에 따라 달라지며 거주민이 많을 수록 싸집니다.) 
  *주요 공과금 항목 : 전기비, 가스비, 수도요금, 인터넷, 케이블 TV 등
• 학군 : 장기적으로 봤을 때 중요한 요소이자 한국에서 집값을 결정하는 주요 요인 중 하나 입니다.
   대학교 진학율이 높은 학교가 주변에 있거나 주변에 횡단보도 건너는 것 없이 바로 갈 수 있는 가까운 초중고교가 있는 경우 부모님들이 선호하는 편이라고 합니다.
• 주차장: 빌라와 아파트의 가장 큰 차이중 하나는 세대별 주차대수 입니다. 빌라는 필로티 구조로 되어있는경우 1층을 주차장으로 이용하는데 주차대수가 세대당 1대가 안되는 경우가 많습니다. 그래서 주차대란이 있을 수 있고 이중주차를 할 경우 서로 불편한 상황이 더러 만들어 지곤 합니다.
  또한 아파트의 경우도 지하주차장의 유무가 중요한데 야외 주차장의 경우 자동차를 관리하기 좋지 않아 고려를 해야 합니다.
• 교통 : 집 주변에 주요 교통수단이 어떻게 되어 있는지 봐야 합니다. 버스 정류장이나 지하철이 가까울수록 역세권에 해당해 다른 집들에 비해 부동산 가격이 높은 편입니다. 또한 미래에 지하철이 생긴다거나 하는 경우 집값이 크게 오를 수 있기 떄문에 고려는 필수 입니다.

방향별 채광 및 일조량

 

글이 생각보다 길어져서 오늘은 여기까지 하고 다음에는 전용면적과 공급면적에 대한 글을 써보도록 하겠습니다.!

 

감사합니다.!