주택 청약의 모든 것 3편 - 전매제한, 청약 당첨 후 포기, 의무거주기간, 재청약 제한 사항

안녕하세요

 

아마추리입니다.

 

오늘은 주택 청약의 모든 것 3편 - 전매제한, 청약 당첨 후 포기, 재청약 제한 사항에 대해서 포스팅을 하겠습니다.

 

 

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청약에 대한 생각

최근 신규로 분양하는 아파트가 많아져서 비록 가점은 낮지만 일말의 가능성..?을 보고 청약홈을 통해 넣고 있습니다.

그러면서 많은 자료를 찾아보고 주변 사람들에게 이야기를 듣고 있는데요.!

또한 청약에 대한 내용을 정리하는 글을 쓰면서 제가 느낀 현재 청약 시장에 대한 생각을 먼저 이야기 하겠습니다.

 

최근 몇년 동안 부동산 가격이 급격히 상승하면서 아파트를 사는 것이 점점 힘들어지고 있는 상황이 지속되면서 저렴한 가격에 새 아파트를 입주할 수 있는 방법으로 청약 시장이 과열되고 있습니다. 

 

청약 시장이 과열되자 정부는 기존에 추첨제로 진행되던 청약 방식이 가점제 위주로 바꼈고, 사실상 서울의 대부분 지역에서 아파트를 분양 받는 것이 가점이 높은 사람들 위주로 분양이 되게 되었습니다.

 

*비규제 지역에서는 100% 가점제가 아닌 추첨제와 가점제를 섞어서 진행을 하고 있는데 서울이 거의 전부 투기 지역으로 묶이게 되면서 서울 근교의 지역이 풍선효과를 통해 집값이 덩달아 상승하고 청약 경쟁률이 하늘 높은지 모르고 상승하게 되어서 청약을 받는 건 여전히 힘들다고 느껴집니다. (최근에 비규제 지역에서 분양 신청을 받은 부평에 sk view 해모로 같은 경우는 경쟁률이 백단위를 넘었다고 합니다.)

 

정부의 입장은 정말 해당 아파트를 분양 받아서 투기를 할 목적이 아닌 실 구매자들이 이용하도록 하기 위해서 강력한 규제를 시작한 것이지요.

 

또한 분양가 상한제를 부활시키면서 지금처럼 급격히 올라간 아파트값에 맞춘 분양가를 시공사가 책정하게 하는 것이 아닌 조금 더 합리적인 분양가를 정부가 정하게 했습니다.

이런 분양가 상한제의 영향으로 둔촌 주공 아파트와 같은 로또 분양이 나오게 되었습니다.

 

그래서 청약을 오랜 기간 넣었던 사람들, 부양가족이 많은 사람들, 결혼한지 오랜 기간이 지났거나 오랜 기간 무주택으로 남았던 사람들은 가점이 높게되어 저런 로또 분양이 일어나는 아파트에 실제로 청약을 넣고 당첨이 되면서 실거주를 할 수 있는 장소를 얻을 수 있게 되는 순기능이 있었습니다.

 

하지만 모든 정책은 순기능이 있으면 그와 반대되는 역기능도 있다고 생각합니다.

 

현 정부에서 보는 도움을 줘야하는 특별 공급 대상자는 연소득이 적은 사람, 집이 없는 무주택자, 신혼부부, 부양가족이 많은 다가구 등 입니다. 

 

그래서 현재 자산이 별로 없지만 연봉이 높은 대기업에 다니는 사회 초년생이나 맞벌이를 하는 신혼부부, 20대 후반 ~ 30대 초반에 실 거주를 위해 집을 알아보는 사람들은 이런 청약시장에서는 소외 될 수 밖에 없는 상황이 생겼습니다.

(개인적으론 연봉이 6~7천 정도 되는 대기업 직장인이 월급의 70프로 이상을 모은다고 해도 10년을 모아도 2~3억 정도 밖에 못 모으는 상황인데 모든 정부 혜택에서 제외가 되니 실제로는 집을 구하기 힘들다고 느껴 결혼을 포기하거나 하는 주변 사람들도 많이 보고 있습니다.)

 

아무튼 현재의 청약 시장은 꾸준히 점수를 쌓아서 가점을 높여 정말 실거주를 위한 집을 들어가거나, 비규제지역에서 간혹 생기는 추첨제를 통해 청약에 당첨이 된다면 단기간에 꽤 높은 금액을 벌 수 있는 시장이라는 생각이 들었습니다.

 

*전매제한이나 의무거주기간이 생겨서 투기를 목적으로 하는 사람은 청약을 받는게 부담스러울 수 있다는 점은 실거주자들에게는 장점이라고 생각합니다.

 

*분양가 상한제를 통해 주변 지역보다는 적은 금액으로 청약을 받더라도 이미 서울의 집값이 많이 상승된 상태라 높은 분양가를 대출을 받아서 고액의 계약금과 대출을 받아야하는데 분양가에 따라 대출이 제한되고 계약금이 부족해 청약을 포기하는 사례가 많다고 해 단순하게 아무 계획없이 청약을 넣었을때는 괜히 청약 당첨 후 포기를 해야하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 현금 보유가 높은 사람들에게 이익이 되는건 개인적으로 불편한 상황이라는 생각이 듭니다.

 

앞으로 또 어떻게 변할지 모르지만 현재 제가 생각하는 청약시장은 이렇습니다.

그래서 본인의 상황에 따라 전략을 잘세워서 접근하는 것이 중요할 것 같습니다. 

(이 시장에 대한 깊은 공부는 필수겠죠??)

그럼 이제 본론으로 오늘의 주제인 전매제한, 청약 당첨 후 포기, 재청약 제한 사항에 대해서 포스팅을 하겠습니다.

 

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목차

• 청약 1순위 조건 (1편)
• 청약 가점 올리는 법 (1편)
• 무주택자 혜택 (1편)
• 분양가 상한제 (2편)
• 전매 제한 (오늘 쓰는 내용)
• 청약 당첨 후 포기 / 재청약 제한 사항 (오늘 쓰는 내용)
• 기타 내용 (오늘 쓰는 내용)

 

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이전 링크

주택 청약의 모든 것 1편 - 1순위 조건, 청약 가점 올리는 법, 무주택자 혜택 & 특별공급(신혼부부 특별공급, 다자녀 특별공급)

https://limhm0220.tistory.com/17

주택 청약의 모든 것 1편 - 1순위 조건, 청약 가점 올리는 법, 무주택자 혜택 & 특별공급(신혼부부

주택 청약의 모든 것 2편 - 분양가 상한제 (재개발 재건축, 전매 제한, 의무 거주 기간 등 )

https://limhm0220.tistory.com/18

주택 청약의 모든 것 2편 - 분양가 상한제 (재개발 재건축, 전매 제한, 의무 거주 기간 등 )

 

 

 

 

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전매제한

청약에 대해서 한번이라도 알아보거나 공부를 하신 분들은 p (프리미엄)에 대한 이야기나 전매제한에 대한 이야기를 많이 들어보셨을 것 입니다.

전매 제한은 p를 붙여서 분양권을 판매하지 못하도록 하는 규제 정책인데요.

실제로 실거주를 목적으로 하지 않는 분들은 일단 저렴한 가격으로 청약이 당첨되면 그 아파트에 들어갈 수 있는 권리(분양권)을 시세 상승분을 고려한 후 p를 붙여 다른 사람에게 판매를 하려고 합니다.

 

이렇게 p를 받는 과정은 위에 이미지에 있는 아파트의 분양 과정 중 3번과 4번 사이쯤에 단계에서 진행을 하는 것으로 

계약금을 납부한 뒤 아파트가 지어지는 몇 년의 기간 동안 분할로 중도금을 대출 받아서 납부하고 이자를 내면서 분양권을 판매하는게 일반적입니다. (중도금을 내기 전에 p를 받고 분양권을 팔수도 있지만 입주일에 가까워질수록 일반적으로 프리미엄이 더 많이 붙기 때문에 어느정도 이자를 감당한다고 들었습니다.)

하지만 정부에서는 앞에서 언급했던 것처럼 이런 투기 활동 자체를 인정하지 않았습니다. 

그래서 4번 단계까지 진행해서 청약 당첨자가 소유권 등기까지 하도록 하게하는 것이 전매 제한의 주요 내용입니다.

청약 당첨자는 일단 해당 부동산을 실제로 입주까지 해야 다른 사람에게 넘길 수 있게 된 것 입니다. (분양권을 넘기는 게 아닌 부동산 매매 계약을 하게 하는 것이지요)

 

이렇게 되면 적어도 p를 목적으로 들어오는 투기 세력은 막을 수 있으니까요!

 

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의무거주기간

전매제한과 함께 정부에서 투기 세력을 잡기 위한 정책으로 한가지 더 내놓은 것이 의무거주기간입니다.

위에서 언급했던 아파트 분양 과정을 다 마치고 입주를 한 사람들이 바로 이익을 보고 아파트를 매도하게 하지 않기 위해 일정 기간 동안 해당 아파트에 전입을 해서 실 거주를 해야하는 기간을 정해둔 것 인데요.!

이 의무거주기간은 투기지역이냐 아니냐에 따라 차이가 상당히 큽니다. 

비규제지역인 부평 sk view 해모로 같은 경우 경쟁률이 높았던 이유 중 하나가 이 의무거주기간이 짧았던 것도 영향이 컸는데요. 의무거주기간이 6개월 밖에 되지 않았습니다.

서울 규제 지역의 경우 의무거주기간이 다양한데 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 몇 % 정도 수준이냐에 따라 최소 1년부터 최대 10년까지 다양합니다. (모집 공고문을 보면 나와있습니다.)

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청약 당첨 후 포기

앞에서 언급했던 것처럼 각종 규제가 많아지고 복잡해지고 있어서 실제로 청약에 당첨되더라도 원하는 만큼 대출을 받지 못하거나 실제로 거주를 할 수 없는 상태이기 때문에 청약을 포기하는 사람들도 있습니다.

가끔 뉴스 기사를 보면 소위 "줍줍"이라고 하는 단어가 보일 때가 있는데 이 "줍줍"이 이렇게 청약에 당첨 된 사람들이 권리를 포기하면서 생긴 물량을 시공사가 무순위 청약으로 푸는 것을 말합니다.

이럴 경우는 정말 운이 좋은 소수의 인원만 해당 분양권을 줍고 입주할 수 있는 권리를 가지게 되는 것 이지요.

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재청약 제한 사항

청약을 한번도 해보지 않은 분들이 제일 걱정하는 것 중 하나가 청약을 섣불리 시도했다가 당첨이 됐는데 가격이 추후에도 많이 오르지 않는 지역이라 미분양이 되는 지역에 당첨이 되는 것 입니다. 오랜 기간 청약통장에 돈을 넣었었는데 제대로 써먹지도 못하고 날려버리는 것이지요 ㅠ 

 

이처럼 만약 청약이 당첨이 된 경우 청약 시장에서는 몇가지 제한 사항이 생기게 되는데요.

앞에서 언급한 것처럼 가장 큰 제한 사항은 한번 당첨이 된 청약 통장은 사용이 끝난 통장이 되는 것입니다.

즉, 해당 통장을 해지하고 새로운 청약 통장을 만들어서 다시 처음부터 납입을 해야하는 것이지요.

 

또한 청약이 당첨된 본인이 받는 제한 사항은 재당첨 제한 기간이 생기는 것인데요.

자세한 기간과 관련 법령은 국토교통부에서 확인이 가능합니다.

(아래의 첨부 이미지 참고)