부동산 매매 거래 10편 - 대출기간, 거치기간, 상환방법 고려하기(원금 균등 상환, 원리금 균등 상환, 만기 일시 상환)

안녕하세요

 

아마 추리입니다.!

오늘은 부동산 매매 거래 10편 - 대출기간, 거치기간, 상환방법에 대해서 이야기해보겠습니다.

오늘 글에 주 내용이 되겠지만 대출금 상환 방식인 원금 균등 상환, 원리금 균등 상환, 만기 일시 상환 등의 방법을 살펴보고 각 방법의 장단점과 특징들을 정리해보겠습니다.

 

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지난 글 링크

먼저 지난 글들 링크를 첨부합니다.

이렇게 편수를 늘리다 보면 언젠간 글이 끝나겠죠...? ㅋㅋㅋㅋㅋ

한 글로 많은 글을 쓰면 좋겠다는 생각이 들긴 하지만 직장인이기도 하고 한 번에 긴 글을 쓰긴 힘들어서 주제에 맞게 작은 글 여러 개를 꾸준히 쓰고 있는 건데 그러다 보니 편이 많이 늘어나긴 하는 것 같네요 ㅠ

 

부동산 계약의 모든 것 - 매매 1편 부동산 실매물 확인 (부동산 어플 종류, 임장 팁, 집 컨디션 확인 사항 등)

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 2편 전용면적, 계약면적, 공급면적

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 3편 계약단계 (등기부등본, 권리관계, 계약서 확인, 공과금, 특약 사항)

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부동산 매매 계약 - 4편 가계약의 효력, 소유권 이전 등기 신청, 잔금 납부일 필요 서류,

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 5편 비용 & 세금 (등기 비용, 법무사 비용, 세금, 공인중개사 수수료 등 부가 비용)

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 6편 공인중개사를 통한 부동산 거래 시 장점, 부동산 공제증서, 보증보험

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부동산 매매 거래 7편 - 용적률, 건폐율

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부동산 매매 거래 8편 - 부동산 대출 (1금융권 대출, 회사지원 대출, 정부 지원 대출 등)

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부동산 매매 거래 9편 - LTV, DTI, DSR 확인하기

 

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부동산 대출받을 때 고려 사항

1. 최대한 1 금융권 대출로(국내 시중은행 -> 상호금융*산림조합 -> 캐피털 -> 소비자 금융권)
2. 회사 대출이나 복지가 있는지 확인
3. 정부지원 대출 가능한 것 찾아보기
4. LTV, DTI, DSR 확인하기
5. 대출기간, 거치기간, 상환방식 고려하기(오늘 내용)
6.  

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대출기간, 거치기간, 상환방법, 고려하기

앞에 글에서 언급한 것처럼 대출 상품과 본인의 대출 최대 가능 금액을 파악했다면 다음으로는 납부를 어떤 식으로 할지 고려가 필요합니다.
현재 부동산 매매 관련 대출은 뒤에서 설명하겠지만 원금과 이자를 함께 납부하는 원금 균등 상환과 원리금 균등 상환 방식이 대부분이기 때문에 거치기간과 대출기간, 그리고 상환방식을 잘 정해둬야 나중에 계획한 대로 상환이 가능합니다.

*실제로 상환 방식에 따라 총 납부 금액도 달라지고 월마다 납부하는 금액도 달라지기 때문에 본인의 자산에 맞춰서 계획하는 것이 중요합니다.

 

 

대출기간

대출기간은 원금을 총 몇 년 동안 갚을지를 정하는 것입니다.

보통 신용대출이나 전세자금 대출 같은 경우는 1년, 혹은 전세 만기 일시 등과 같이 특정 날짜를 기준으로 대출기간을 정하지만 부동산 매매 같은 경우는 워낙 고가이기도 하고 개개인마다 상환할 수 있는 능력이 다르기 때문에 기간을 각자 다르게 설정하는 경우가 대부분입니다.

또한 앞에서 말한 것처럼 원금도 함께 갚아야 하기 때문에 월에 총 납부 금액을 보고 정하는 편이죠.

보통은 대출기간은 10년~30년과 같이 장기로 해서 적금을 넣듯이 돈을 갚아 나가는 것이 일반적입니다.
다만 기간이 길어지면 납부하는 총이자 금액은 올라가는 것은 물론이고 혹시라도 대출기간 만기 전 일시 상환을 할 경우에는 중도상환 수수료가 발생할 수 있으니 대출을 받을 때 이 부분을 확인하는 게 좋습니다. 본인의 상황능력에 맞춰서 조조 절해 주시면 될 것 같습니다.

최근에는 네이버에서 대출 상환이라고 검색하면 이율이랑 대출기간에 따라서 납부하는 금액을 정리해주는 것들이 생겨서 이를 이용해서 보면 좋을 것 같습니다.

 

거치기간

다음으로 거치기간입니다.

거치기간은 이자만 납부하는 기간을 말합니다.
대출상품마다 거치기간도 달라서 설정할 수 있는 기간을 보고 선택하면 됩니다.

처음 이사를 하거나 부동산 매매를 하게 되면 단순하게 집에 들어가는 매매비용 이외에도 등기비용이나 이사비용, 공인중개사 수수료,  인테리어 비용, 취득세 등 각종 세금이 추가로 들어가기 때문에 당장 거치기간 없이 바로 대출 원금까지 갚아버리면 힘든 경우가 많습니다. 그래서 거치기간을 1년 정도라도 세팅할 수 있으면 세팅해서 초반에는 이자만 갚고 어느 정도 안정이 된 후부터 원금을 갚아나가는 것도 추천합니다.

*부동산 거래는 당장 돈을 소비하는 것이긴 하지만 완전히 없어지는 소비가 아니라 현물 자산이 생겨나는 것이기 때문에 급하게 대출을 상환할 필요가 없다고 생각합니다.

그래서 사람들도 부동산 대출은 평생 가져가라는 거라고 할 정도니까요..!

또한 어느 정도의 부동산 대출은 레버리지 효과에 의해서 오히려 100% 원금을 투입하는 것보다 자금 순환에 있어서 도움이 되기 때문에 너무 무리해서 대출을 갚는 계획을 잡는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다.

 

상환방식

 

상환방식은 크게 원금 균등 상환과 원리금 균등 상환, 그리고 만기 일시 상환 방식이 있습니다.

요즘 부동산 대출의 경우 대부분 원금 균등 상환 혹은 원리금 균등 상환 방식이기 때문에 크게 이 두 가지를 보면 될 것 같은데 일단 결론적으로 말씀드리면 이자가 가장 적은 건 원금균등상환 방식입니다.

이자라는 것은 결국 돈을 빌려주는 은행에서 원금을 얼마나 안정적으로 회수할 수 있냐에 따라 달라지기 때문에 처음부터 꾸준히 원금을 갚아나가는 원금 균등 상환 방식이 더 이자가 쌀 수밖에 없고 만기가 됐을 때 원금을 일시에 상환하는 방식은 돈 회수를 늦게 / 못 할 수도 있는 위험성이 있기 때문에 이자가 더 비싼 것이고요!

 

그래프로 보시면 상환방식에 대해서 이해가 쉬울 수도 있을 것 같아서 함께 첨부합니다.

 

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원금 균등 상환

원금 균등상환은 말 그대로 대출기간 동안 원금을 동일한 금액으로 내는 방식입니다.

대신 이자는 초기에 많이 내지만 시간이 지나면서 원금을 상환하기 때문에 이자가 줄어드는 방식입니다.

이 방식의 장점은 시간이 지날수록 내가 총 지불하는 원리금 (원금 + 이자) 금액이 점점 줄어든다는 것입니다.

반대로 단점은 초기에 지불하는 금액이 높아 부담이 되는 것이고요

 

원리금 균등 상환

원리금 균등 상환은 매월 내는 원금과 이자가 동일한 방식입니다.

초기에는 원금을 거의 상환하지 않고 이자를 많이 내고 시간이 지나면서 이자의 비율은 줄어드는 대신 원금 비용을 늘려나가는 구조입니다.

 

이 방식의 장점은 처음부터 끝까지 내는 원리금이 똑같기 때문에 상환계획을 잡을 때 좀 더 수월하게 잡을 수 있다는 것입니다.

 

단점은 원금을 나중에 갚는 것이기 때문에 원금 상환 속도가 느리고 원금을 나중에 갚기 때문에 은행 입장에서는 그만큼 기회비용이 발생하는 것이기 때문에

결과적으로 총 납부하는 이자의 금액이 원금균등 상환보다 높은 것입니다.

 

만기 일시 상환

 

만기 일시 상환은 대출기간 동안 이자만 납부하다가 만기 시에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 최근 대부분의 부동산 매매 대출에서는 선택이 불가능한 방식이며, 선택이 가능하다 해도 상환기간이 짧은 것으로 알고 있습니다.

 

신용대출이나 전세자금 대출의 경우는 만기 일시 상환방식으로 되는 경우가 많은데

계약이 끝날 때쯤 은행과 연락해 대출을 재계약해서 기간을 넓혀나가는 방식으로 하는 경우가 많습니다.

 

앞에서 잠깐 이야기한 것처럼 부동산 매매 대출은 워낙 대출기간이 길기 때문에 은행 입장에서는 원금 손실의 위험을 최소화하기 위해서 만기 일시 상환방식은 쓰지 않는 편입니다.

또한 이자 부담도 앞에 두 상환방식보다는 당연하게 많이 부담합니다.