(6.17 부동산 대책 이 후) 부동산 매매의 모든 것 11편 - 양도소득세 비과세, 장기 보유 특별 공제 등

안녕하세요

아마추리입니다.

오늘은 오랜만에 부동산 매매거래 중 양도 소득세에 대한 부분을 포스팅하려고 합니다.

(양도소득세 비과세, 장기 보유 특별 공제 등)

이번에 6.17 대책이 나오면서 많은 분들이 부동산 거래를 어떻게 해야 하나 고민이 많을 텐데요
전세를 끼고 갭투자를 하거나 주택담보대출을 이용해서 투자를 하시려는 분들은 이번에 나온 대책들 때문에
조정지역에서는 거의 현금의 비율이 높지 않은 이상 투자가 힘들 것 같다는 느낌을 많이 받고 있을 것입니다.
6.17 대책이 너무 규제가 강하다 보니 무주택자의 내 집 마련이 많이 힘들어졌다는 평이 강한 만큼 조금은 완화된 대책을 기대해볼 수밖에 없을 것 같습니다.

오늘 이야기하려는 양도소득세 부분은 사실 이번 규제 이전에 작년 말에 나온 규제에서 이미 적용이 된 부분이지만 비과세를 하기 위해서 내건 조건이 갭 투자자의 입장에서는 굉장히 부담스러울 수 있을 것 같아서 이야기를 해보려고 합니다. 

 

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양도 소득세란?

양도 소득세는 단어 그대로 내가 가지고 있는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 차익에 대한 소득에 부과하는 세금을 이야기합니다.

단순히 전세나 월세로 부동산의 소유권이 넘어가지 않았는데 얻게 되는 이익이 아닌 아파트 매매를 통해 내가 처음 샀던 금액 (취득가액)과 부동산을 구매하면서 들었던 부대 비용 등을 나중에 아파트를 매도할 때 발생한 비용에서 제외하고 남은 금액 (양도차익)에 세금을 먹이는 것입니다.

*간혹 몇몇 분들이 모르시는 경우가 많은데 우리나라에서는 거의 모든 부분에 세금이 부과됩니다.
단순히 마트에서 물건을 살 때 (부가세)부터 주식 배당소득, 적금 이자 등 금융 소득에도 세금이 붙죠. 
그래서 이 세금을 조금이라도 적게 내기 위해서 비과세 상품이나 방법들을 많이 찾는 것입니다.

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양도소득세가 존재하는 이유

양도 소득세는 아파트가 아닌 토지 등 부동산에 양도 시 발생하는 모든 세금을 이야기하는 것인데요. 양도 소득세를 내는 가장 큰 이유는 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 환수해 거래를 규제하고 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정성을 두기 위함입니다. 

*양도소득세에 대한 부분은 국세청 홈텍스에서 확인하실 수 있습니다.

*가족 간의 상속의 경우도 재산이 타인에게 이동하는 것이기 때문에 당연히 양도 소득세를 부과합니다. 
그래서 가끔 뉴스를 보면 비정상적인 방법으로 세금 안내서 재산을 증여하려고 하는 거예요

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양도세 신고

부동산을 양도하는 경우 양도하는 월 기준으로 2개월 이내에 세무서에 신고 후 납부를 해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과됩니다.

 

신고 양식과 요령은 국세청 홈텍스에서 찾으실 수 있습니다. 서류 가이드와 참고 자료가 충분히 잘 되어 있으니 참고해주시면 될 것 같습니다.!

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양도소득세 산정 기준

양도소득세는 단순히 매도가액 - 취득가액으로 해서 단순하게 결정되지 않습니다. 
부동산 보유기간(장기보유 특별공제), 실거주 기간, 기타 비용(중개 수수료, 인테리어 비용, 인지대 등등)에 대해서도 감면 혜택이나 비용으로 인정을 해주기 때문에 이를 잘 기억해두고 증빙자료를 잘 모아두는 게 좋습니다.

이렇게 보시면 어려울 수 있지만 결국 양도차익에 대해서 여러 가지 기준을 적용해 과세 혜택을 부여한 뒤 최종 납부할 세액을 산출해주는 것입니다.

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양도소득세 비과세 되는 기준

1. (2020년 기준) 1세대 1 주택 9억 이하 아파트 2년 이상 보유
*취득 후 1년 이내 : 양도 차익의 40% 양도 소득세 부과
*취득 후 2년 이내 : 양도 차익의 6~38%% 양도 소득세 부과

2. (2021년 이후) 1세대 1주택 9억 이하 아파트 2년 이상 거주 + 2년 이상 보유
*취득 후 1년 이내 : 50% 양도 소득세 부과
*취득 후 2년 이내 : 40% 양도 소득세 부과
*2년 이상 보유를 하더라도 실거주를 안 할 경우 일부 과세 (밑에 이미지 참조)

3. 취학으로 인하여 세대원 전원이 타 시/군으로 이사 가는 경우
: 1년 이상 거주 시 양도소득세 비과세

4. 직장 전근으로 타 시/군으로 이사 가는 경우
: 1년 이상 거주 시 양도소득세 비과세

5. 치료/요양으로 타 시/군으로 이사 가는 경우
: 1년 이상 거주 시 양도소득세 비과세
 

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장기 보유 특별 공제 * 실거주 기간

부동산 비과세 혜택을 주는 항목 중 하나로 해당 아파트를 얼마나 오래 들고 있었냐에 따라 점진적으로 비과세 혜택을 주는 것입니다.
양도 소득세는 앞에서 언급했던 것처럼 무조건 적으로 세금을 부과하려고 하는 정책보다는 부동산 투기를 막기 위해서 세금을 부과하려고 하는 것이므로 오랜 기간 가지고 있었던 부동산일수록
세제 혜택을 주는 것입니다.
기본적으로 2년 보유 시 까지는 공제 혜택이 없으며 1세대 1주택 실거주자는 2년 실거주를 할 경우 혜택을 주고 있으며 실거주와 9억 초과 유무에 따라서 공제율이 달라집니다.

자세한 내용은 아래의 정부 발표 내용을 참고하면 될 것 같은데요.

 

장기 보유 특별 공제는 기본적으로 3년 이상 보유시 혜택을 주는 것으로 보유기간이 2년 이내인 경우 위의 내용을 참고해주시면 될 것 같습니다. (현행은 2020년 기준이고 개선이 2021년 기준입니다.)

기존에는 단순하게 보유기간을 가지고 적용을 했으며, 실거래가가 9억 이하는 부동산의 경우 장기 보유 특별 공제를 생각할 필요 없이 2년만 보유하면 양도소득세가 비과세 됐습니다. 또한 9억 이상 초과분에 대해서만 1 주택의 경우 24%~80&까지 세금을 감면해줬고, 다주택자의 경우도 6~30%까지 세금 감면 혜택을 줬습니다.

하지만 2021년부터는 단순히 보유한 기간을 따지는 것이 아닌 거주기간까지 따지게 됐습니다.

즉 기존에는 보유기간의 연도만 100% 따졌으면 이젠 보유기간 50% + 거주기간 50%로 해서 실제로 거주할수록 더욱 세금 감면 혜택을 주기로 한 것이죠. (다주택자는 동일합니다.)

기타 다주택자의 기준에 대해서는 위의 내용을 한번 읽어보시면 될 것 같습니다.

 

또한 위의 내용 중 헷갈릴 수 있는 부분인데요.

위에서 언급한 장기 보유 특별 공제는 9억 초과분에 대해서만 적용을 하는 것입니다.

 

1 주택자면서 9억을 초과하지 않는 부동산의 경우 2년 실거주만 채우면 부과세가 되고, 1주택 9억 이상 아파트 보유자는9억까지는 비과 혜택을 주고 초과분에 대해서만 위에 표처럼 보유/거주 기간에 맞춰서 감면 혜택을 준다는 것이지요.

 

*9억 원 초과는 초과 분에 대해서는 9억까지는 비과세 혜택이 적용되며 9억 초과분에 대해서는 과세처리. 
ex) 12억에 매수한 아파트를 17억에 매도 시 (다른 부대 비용 없다고 가정) 5억에 양도 차익에 대해서 과세 처리하는 것이 아닌  
2억만 과세 대상이 됨  
계산법 : (양도가액-취득가액)*{(양도가액-9억)/양도가액} , (17억-9억)/17억 = 0.4여서 5억*0.4 = 2억이 과세대상이 됩니다.

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6.17 부동산 대책 이후 조정지역

참고 자료로 6.17 부동산 대책 이후 규제지역이 된 곳들을 첨부합니다.

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기타 비용

다주택자나 9억 이상 아파트를 보유한 분들 혹은 보유기간이 2년 미만이거나 거주기간이 2년이 안 되는 분들 같은 경우는 장기 보유 특별 공제 이외에도 추가적으로 세금을 낮출 방법을 찾아야 할 텐데요.! 

그 방법 중 하나가 기타 비용입니다. 

양도차익 자체를 줄이는 것으로 아파트를 매매한 후 매도하기 전까지 집에서 들어간 비용이나 세무사 비용, 공인중개사 비용 등을 비용으로 증빙해 양도 차익을 줄이는 것이지요.

가능 한 항목은 다음과 같습니다.

 

1. 취득 시 부대 비용 (아파트 매매 후 등기를 할 때까지 드는 비용)

-취등록세

-공인중개사 수수료

-법무사 비용

-등록면허세 등

 

2. 양도 시 부대 비용 (부동산 매도 후 등기 이전을 할 때까지 드는 비용)

- 계약서 작성 비용

- 공증 비용

- 인지대, 공인중개사 비용 등

- 양도 소득세 신고 시 세무사 비용 등

 

3. 필요 경비 항목 (부동산을 보유하면서 사용한 비용 중 일부)

- 방, 발코니 확장 비용

- 엘리베이터 설치 비용

- 건물 난방 장치 교체 비용

- 새시 교체 비용

- 보일러 교체 비용

- 화장실 전체 수리 비용

- 자바라 및 방법창 설비 비용 등

 

*불가능 항목

도배, 장판 비용

타일 교체 비용

싱크대 비용

문짝, 조명 등 교체 비용

외벽 도색 비용 등