부동산 매매 거래 9편 - LTV, DTI, DSR 확인하기

안녕하세요

 

아마추리 입니다.

 

오늘은 부동산 매매 거래 9편 -LTV, DTI, DSR에 대해서 이야기하려고 합니다.

4일 정도 전 회사 사람들과 술을 먹다가 지갑을 잃어버리는 일이 있어서 멘탈이 터지고 그 안에 있는 수없이 많은 카드와 신분등 보안카드 등을 다시 발급할 생각에 머리고 아팠던 일이 있었습니다.

그래서 집에 와서도 기분이 안 좋아서 글을 안 쓰고 있었는데 어제 다행히 찾아서 기분 좋은 마음으로 글을 쓸 수 있게 됐습니다. ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

여담이지만 역시 술을 먹으러 갈 때는 중요한 소지품을 들고 가지 않는 게 좋을 것 같네요!

 

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먼저 부동산 계약 관련 이전 글들 링크 첨부합니다.

확실히 글이 많아지긴 했네요.!

 

부동산 계약의 모든 것 - 매매 1편 부동산 실매물 확인 (부동산 어플 종류, 임장 팁, 집 컨디션 확인 사항 등)

https://limhm0220.tistory.com/7

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 2편 전용면적, 계약면적, 공급면적

https://limhm0220.tistory.com/8

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 3편 계약단계 (등기부등본, 권리관계, 계약서 확인, 공과금, 특약 사항)

https://limhm0220.tistory.com/9

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부동산 매매 계약 - 4편 가계약의 효력, 소유권 이전 등기 신청, 잔금 납부일 필요 서류,

https://limhm0220.tistory.com/10

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 5편 비용 & 세금 (등기 비용, 법무사 비용, 세금, 공인중개사 수수료 등 부가 비용)

https://limhm0220.tistory.com/11

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 6편 공인중개사를 통한 부동산 거래 시 장점, 부동산 공제증서, 보증보험

https://limhm0220.tistory.com/12

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부동산 매매 거래 7편 - 용적률, 건폐율

https://limhm0220.tistory.com/13

부동산 매매 거래 7편 - 용적률, 건폐율

https://limhm0220.tistory.com/14

부동산 매매 거래 8편 - 부동산 대출 (1금융권 대출, 회사지원 대출, 정부 지원 대출 등)

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부동산 대출받을 때 주의사항 / 확인사항

 

1. 최대한 1 금융권 대출로(국내 시중은행 -> 상호금융*산림조합 -> 캐피털 -> 소비자 금융권)
2. 회사 대출이나 복지가 있는지 확인
3. 정부지원 대출 가능한 것 찾아보기
4. LTV, DTI, DSR 확인하기
5. 대출기간, 거치기간, 상환방식 고려하기
   

부동산 대출을 받을 때 고려해야 할 5가지 사항에 대해서 저번 글에서 이야기를 했었는데요. 앞에 글에서 1~3번까지는 이야기했고 오늘은 4번에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR 확인하기

 

은행 or 정부에서 대출받을 상품을 알아봤다면 그다음에는 내가 받을 수 있는 최대 대출금액을 확인해야 합니다.
대출금액은 각 대출 상품마다 최대 대출 가능 금액이 있고, 여기에 추가로 LTV, DTI, DSR에 따라서 최대 금액보다 적은 금액으로 대출한도가 정해질 수 있기 때문에 잘 알아봐야 합니다.
만약 부동산 계약을 먼저 했는데 최대한도만 보고 계약서를 작성했다가 막상 대출을 받아보니 생각한 만큼 대출이 나오지 않아 아까운 계약금만 날릴 수도 있습니다.

그렇다면 위에서 말한 3가지에 대해서 간단하게 설명드리겠습니다.

LTV (Loan To Value ratio, 주택담보인정비율)

LTV는 쉽게 말하면 거래하려는 부동산 가격에 최대 00%까지 대출을 해주겠다입니다.예를 들어 5억짜리 아파트를 매매하려고 대출을 알아봤는데 대출상품의 LTV가 40%라면 이 대출상품의 최대 대출한도가 3억이더라도 실제로 대출을 받을 수 있는 금액은 2억이 됩니다.
이 비율은 높을수록 대출을 많이 받을 수 있습니다.

 

DTI (Debt To Income, 총부채 상환비율)

 

DTI는 대출을 받았을 경우 연봉 대비해서 매년 상환해야 하는 금액의 비율을 이야기합니다.
만약 다른 대출이 없는 상황에서 연봉이 5천 인 사람이 아파트 대출을 할 경우 DIT가 40% 라면 이자로 나가는 비용의 합이 연 2천만 원이 넘으면 안 됩니다.

이렇게 기존의 부동산 시장은 크게 LTV와 DTI를 통해 대출금액을 제한했었습니다.
하지만 17년도 부동산 대책으로 부동산 대출 규제 내용이 추가되면서 신 DTI와 DSR 이란 것이 새롭게 추가됐습니다.는 기존 DTI가 담보로 하는 해당 부동산의 이자만 가지고 내가 받을 수 있는 대출금액을 산정했었으면 신 DTI는 다주택자의 대출을 제한하는 제도로 가지고 있는 모든 부동산 자산의 대출을 제한하는 방식입니다.


예를 들면 기존 DTI에선 연봉 5천 인 개인이 대출을 받으려는 아파트가 5억에 DTI가 40%였다면 해당 부동산으로 발생하는 대출이자가 연봉의 40% 인 2천만 원을 넘지만 않으면 대출이 가능했습니다.
하지만 신 DTI에선 만약 이 사람이 다른 아파트 한 채를 더 가지고 있고 이 아파트 또한 대출이자를 내고 있다면 해당 아파트의 대출이자까지 고려해서 이자의 합이 2천만 원이 넘으면 안 되는 기준입니다.

 

DSR (Debt Service Ratio, 총부채상환비율)

 

DSR은 신 DTI와 함께 가장 대출을 어렵게 만든 대출 규제로 신 DTI처럼 부동산 대출이자의 합만 고려하는 것이 아니라 내가 지금 가지고 있는 모든 대출 이자의 합을 고려해서 대출 상환액을 제한하는 것입니다.

위에서 언급했던 것처럼 5천 연봉인 사람이 아파트 2채에 각각 받고 있는 대출의 이자와 개인적으로 가지고 있는 신용대출 이자 등을 모두 합쳤을 때 이자가 2천만 원이 넘지 않아야 하는 것으로 다주택자나 다른 대출을 많이 가지고 있는 개인의 경우에는 대출 한도가 많이 내려가게 됩니다.

이렇게 대출 규제가 강화되는 이유는 대출 레버리지 효과를 이용해 실제 자금이 부족한 사람이 부동산을 구매해 갭 투자를 하거나 소위 말하는 깡통주택을 만들어서 세입자들이 피해를 보는 것을 막고 부동산 실구매자들이 좀 더 원활하게 주택을 마련할 수 있도록 하기 위해서입니다.

 

또 하나 참고해야 할 것은 정부에서 지정하는 규제 지역에 대한 것인데요. 너무 투기가 과열되는 곳일 경우는 투기지역, 투기 과열 지역, 조정 지역 등으로 조정해서 위에서 언급한 부동산 대출 규제를 더욱 강하게 해 대출 비중을 높여서 부동산 갭 투자를 하는 사람을 막곤 합니다.

지금 서울 및 경기도의 많은 지역들이 해당 지역 들로 지정이 되고 있는데 이건 상황에 따라서 변동되기 때문에 자기가 구매하려는 부동산이 있는 지역이 어떤 부동산 규제를 받고 있는지 확인을 추가로 해야 합니다.!

(웬만해선 네이버에 검색하면 다 나와요!)