부동산 매매 거래 7편 - 용적률, 건폐율

안녕하세요

 

아마추리입니다.

 

글을 쓰다 보니 벌써 7편까지 왔네요 ㅎㅎㅎ 솔직히 제가 쓰고 있는 내용들을 돌아보면 나름 꼼꼼하게 쓴다고는 하는데 읽는 사람들의 입장에서는 별거 없네~ 할 수도 있을 것 같단 생각이 들기 시작하는 요즘입니다. (안 좋은 일을 요새 많이 겪어서 원래는 긍정적인 사람이었는데 계속 부정적으로 바뀌는 것 같아요...ㅎㅎㅎ 다시 얼른 일어나서 행복하고 긍정적으로 살기 위해서 노력해야겠어요)

 

애당초 글을 쓰기 시작한 게 제가 공부했던 것들이 아무 곳에도 적어두지 않고 잊어버리면 아까워서 기록해두는 용도로 적기 시작했던 거라 내용이 부족할 수도 있고 틀린 부분도 있을 수 있지만 그래도 열심히 계속 써보겠습니다.

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 1편 부동산 실매물 확인 (부동산 어플 종류, 임장 팁, 집 컨디션 확인 사항 등)

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 2편 전용면적, 계약면적, 공급면적

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 3편 계약단계 (등기부등본, 권리관계, 계약서 확인, 공과금, 특약 사항)

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부동산 매매 계약 - 4편 가계약의 효력, 소유권 이전 등기 신청, 잔금 납부일 필요 서류,

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 5편 비용 & 세금 (등기 비용, 법무사 비용, 세금, 공인중개사 수수료 등 부가 비용)

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부동산 계약의 모든 것 - 매매 6편 공인중개사를 통한 부동산 거래 시 장점, 부동산 공제증서, 보증보험

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용적률? 건폐율?

오늘은 부동산 매매거래 7편으로 용적률과 건폐율에 대해서 이야기해보려고 합니다.

보통 부동산 매매 중 토지나 주택, 건물 매매를 할 때 필수적으로 따져야 하는 부분이 용적률과 건폐율이며 아파트의 경우도 재건축이나 리모델링을 고려했을 때 이 토지의 용도 구분이 뭐로 되어있고 최대 용적률과 건폐율이 얼마인지를 알아야 좀 더 투자를 고려할 때 좋습니다.

 

건물주의 경우 각층의 크기를 얼마나 크게 할지 몇 층까지 건물을 올릴지 등을 이 건폐율과 용적률 기준에 따라서 정합니다. 그래서 투자에 있어서도 해당 토지의 용도에 따른 건폐율과 용적률 확인은 필수이며, 부동산을 매매할 때 미래의 투자가치를 이를 통해서 확인할 수 있습니다.

(추후에 재건축 관련 글을 쓸 때 이야기하겠지만 최근 재건축 예정인 부동산의 가격이 많이 오른다는 이야기가 많았습니다. 그래서 많은 사람들이 앞으로 재건축이 될 아파트가 뭔지를 미리 파악해서 가격이 오르기 전에 해당 부동산에 투자를 하고 싶어 하는 게 그때 따져볼 포인트 중 하나가 해당 토지의 건폐율과 용적률입니다.)

 

그럼 간단하게 용어 정리 먼저 하겠습니다. 

건폐율 : 해당 토지 면적에 지을 수 있는 건물의 면적으로 토지 대비 1층 바닥의 면적입니다.

예를 들어 100평의 땅에 60평까지만 건물을 지을 수 있다고 한다면 해당 땅의 건폐율은 60%입니다.
만약 이런 건폐율의 제한이 없다면 100평의 땅에 너도나도 모두 100평에 가까운 건물을 건축하고 싶어 할 거고 그렇게 되면 건물 이외에 생활편의공간이나 기타 필수 공간이 점점 없어지게 됩니다.

용적률 : 용적률은 건물을 지을 수 있는지에 대한 비율입니다. 대지면적 대비 연면적의 비율로 용적률이 클수록 더 높은 건물을 지을 수가 있습니다.

용적률은 해당 토지의 지역 구분에 따라 다릅니다. 그래서 특정지역에 경우 높은 건물이 많이 없고 어떤 지역에 가면 고층 건물들이 많은 것도 이 구분에 따라 건물을 건축했기 때문입니다.

예를 들면 제2종 일반 주거지역은 주택 중심의 지역인데 여기에 건물을 건 출할 경우 용적률은 150%~250% 정도입니다. 따라서 전체 대지면적이 100평인 곳에서 50평 정도가 건물의 면적일 경우 이 건물은 모든 층의 바닥 면적이 동일하다고 했을 때 최소 3층에서 최대 5층까지 지을 수 있습니다. 

 

또한 한 가지 알아둬야 하는 점은 용적률을 산정할 때 제외되는 면적에 대한 것으로 각층에 있는 주차장의 면적과 지하층은 용적률 면적에서 제외됩니다.  

따라서 위의 예시처럼 지상에는 5층까지 건물을 지을 수 있어도 지하는 용적률 제한 없이 층을 더 늘릴 수 있는 것이죠.

간혹 보면 특이한 구조의 건축물들을 볼 수 있는데 이런 곳을 같은 경우 층을 바닥면적이 층마다 다르기 때문에 건물을 좀 더 고층으로 지을 수도 있습니다.

따라서 부동산을 단순 거주용이 아닌 투자나 그 외 기타 목적으로 매매할 경우 해당 지역의 용적률과 건폐율, 그리고 지어져 있는 부동산의 현황을 잘 분석해서 투자를 고려하는 게 좋습니다.

 

 토지 용도 지역 구분?

토지 용도 지역 구분은 말 그대로 해당 토지를 어떤 용도로 쓸지 나라에서 정한 기준을 이야기합니다. 간혹 보면 어떤 토지를 싸게 샀는데 용도 구분 때문에 개발이 불가능한 곳이어서 토지를 사놓고 아무것도 못하고 두 고만 있다는 사람들의 이야기를 들을 수 있을 것입니다. 

토지의 용도 구분이 필요한 이유는 해당 지역이 균형 있게 발전하기 위해서는 상가와, 자연, 주거 등 모든 것들이 조화롭게 있어야 부족한 것 없이 균형있게 발전하는데 만약 다들 상업성만을 보고 초고층의 아파트만 건축한다면 아무리 건물이 좋아도 그 동네는 사람이 살기에 적합한 동네가 될 수 없습니다. (주변에 마트나 상가가 없어서 1시간을 차로 이동해야만 하는 동네를 상상해보세요 ㅎㅎ)
 

아무튼 이런 이유로 토지 용도 구분은 중요하면 투자를 하는 입장에서도 사전에 해당 토지에 용도가 뭐로 되어있는지, 추후에 용도 구분이 변경될 수 있는지 등을 고려해서 투자하면 좋습니다.

각 지역별 용도 구분에 대한 내용 참고해주시면 좋을 것 같습니다.!